鄉鎮小城鎮綜合體作為一種全新的商業業態，是指在鄉鎮、街道一級行政單位所在地，充分借助交通便利、人群聚集的區域優勢，打造集居住、購物、餐飲、文化、休閑、娛樂等多項功能于一體的一站式商業中心。2015年12月20日召開的中央城市工作會議，提出了“五個統籌”的城市發展理念，指出“要科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展。”建設鄉鎮小城鎮綜合體，其實質是生態集約高效、宜居宜業可持續，它與中央城市工作會議精神一脈相承，既是推進新型城鎮化的必然趨勢，也是實現城鄉一體化的必然選擇。

　　七星街鎮位于漣源東北部，素有“梅山門戶”之稱。全鎮轄58個村、2個社區，總人口8.6萬，城鎮規劃面積4.8平方公里，城區人口近3萬。近年來，七星街鎮黨委政府立足鎮情，創新思路，著力打造洪源商貿城小城鎮綜合體，作出了大膽嘗試和有益探索。

　　一、七星街鎮洪源商貿城小城鎮綜合體建設情況

　　洪源商貿城小城鎮綜合體地處七星街鎮原洪源半邊街，規劃用地面積19160平方米，總建筑面積46269平方米，停車位300余個，是婁底、漣源兩級政府重點招商引資項目，由漣商企業郴州新天地房地產開發有限公司投資1.2億元進行開發建設。

　　建設思路。堅持整體招商，集中開發模式，高起點規劃，高標準建設。一是盤活閑置資源，積極爭取原洪源機械廠破產改制剩余資產的接管和使用；二是整合產業資源，將康麓生物、天星嶺石藝、興宏泰糧油加工等項目布局在綜合體周邊，進一步融合全鎮的人流、物流、資金流，形成核心商業圈；三是建設管理雙管齊下，利用華雷線改造契機，完善道路交通等基礎設施，并加大周邊秩序整頓，提升建成后服務管理水平。

　　功能定位。按“三街三市”構建千米商街，采用“樓上居家、樓下經商”綜合商居模式。經營品種包括高端百貨、農特產品、電子數碼、建材產品等等，能滿足本地群眾以及外來人群“食宿游購娛”各項需求。引入村鎮電商平臺，實現本地特色農副產品網上銷售與網下實體相結合，大打“體驗式”營銷牌，力求打造成省內一流的新型小城鎮商貿綜合體。

　　發展優勢。交通便利，人流密集，周邊常住人口上萬人，商貿物流歷來比較發達，商業氣息深厚，村民來此購物已形成傳統和習慣。洪源商貿城小城鎮綜合體的建成，能促進七星鎮區與洪源街區的有效融合，提高居民生活品質，帶動鎮村消費增長，改善鎮域經濟結構。目前，該項目已施工至主體三層，元旦開盤當日，銷售門面近100個，合同金額超3000萬元。

　　二、小城鎮綜合體建設中存在的問題

　　在小城鎮綜合體實施規劃建設的過程中，主要存在有三類問題：觀念落后、硬件制約、發展瓶頸。

　　一是觀念落后的問題。小城鎮綜合體規劃建設論證初期，在開發模式和建設規模問題上，一些同志局限于舊有思維，對形勢發展、全局利益認識不足，認為集中開發土地收入減少，主張劃分為單宗土地出讓，由戶主自行建設，政府既賺錢，又省事，在做大做強做優上有較大的認識局限和行為慣性。在實施推進過程中，一些同志只注重于眼前利益，排斥新生事物。如洪源商貿城所處的位置原是七星街鎮的商業旺地，需拆遷47個舊門面，搬遷安置6家小型企業，138個住戶，群眾思想復雜，矛盾較多，處理化解難度大。

　　二是硬件制約的問題。可用土地資源缺乏。鄉鎮小城鎮開發建設用地存量小，用地指標難爭取，項目用地難落實。比如，洪源機械廠改制后的有關資產，七星街鎮人民政府歷經多年努力，才于2015年爭取到管理使用權。基礎配套設施滯后。交通、水電、管網等基礎設施不全或落后，嚴重制約項目的引進和發展。以洪源商貿城為例，虎溪三角坪至洪源商貿城的公路盡管已升級改造，但由于人流車輛密集，道路狹窄，導致交通經常阻塞；洪源醫院至洪源社區招待所道路還是上世紀60年代修建的機耕路，坡陡路彎無法正常通行。

　　三是發展瓶頸的問題。招商引資難度大。當前鄉鎮財政困難，難以實施大規模的開發建設，同時鄉鎮小城鎮開發建設融資渠道狹窄，難以吸引大的投資商參與。老百姓對引進企業設阻力，提過分要求，環境優化壓力巨大，很多企業望而卻步。審批手續繁瑣。小城鎮開發建設涉及規劃、國土、發改、住建、環保、消防等行政審批事項，審批程序復雜，耗時、耗力，手續繁瑣。銀行按揭貸款門檻過高。我市所有銀行對鄉鎮小城鎮開發項目不做房地產開發項目貸款，有的按揭貸款都不做，能夠做按揭貸款的銀行，商業首付款要50%，住房首付款要40%，并且商業按揭額度只能用到30%，嚴重制約了項目的正常銷售及資金回籠，無形阻礙了項目的有序發展。

　　三、加快推進我市鄉鎮小城鎮綜合體建設的建議

　　我市大部分建制鎮規模較大、人口較多，輻射范圍較廣，且各具地域特色。隨著經濟社會的發展，選擇回鄉居家創業的民眾越來越多，群眾的消費觀念越來越時尚，消費水平越來越高，蘊藏著巨大的消費潛力，鄉鎮小城鎮綜合體建設發展空間廣闊。為加快我市鄉鎮小城鎮綜合體建設，結合洪源商貿城的具體建設實踐，特提出如下建議：

　　科學整合資源。整合土地資源，市委政府對一些破產改制企業的閑置土地，能放則放，盡量交給地方政府，鄉鎮要做好閑置土地開發利用這篇文章，實現土地收益最大化。整合產業資源，在綜合體周邊大力發展農業、商業、生態旅游項目，形成產業支撐，突破有城無市、有市無人困境。

　　積極優化環境。對外要優化招商環境，通過全面落實漣商回歸戰略，以誠招商，以情招商，以更優的政策，更優的服務，讓更多的家鄉企業家回鄉創業。要拓寬融資渠道，吸引民間資本和有實力的企業參與綜合體建設。對內要優化政務環境，通過進一步簡政放權，優化審批辦理流程，在審批、建設、稅費征收方面等開辟綠色通道，能快則快，特事特辦，讓企業引得進，留得住，既能落地生根，又能開花結果，為漣源的經濟社會發展注入全新活力。

　　加大扶持力度。堅持規劃引領和示范帶動，出臺具體實施意見，在項目、資金、政策等方面給予大力支持。一是建立鄉鎮小城鎮綜合體建設獎勵基金，加大鄉鎮建設投入，鼓勵鄉鎮大膽建設。二是充分整合農貿市場建設、獨立工礦區改造、小城鎮建設等項目資金，完善水、電、路、氣等基礎配套。三是降低按揭貸款準入門檻，大力發展電商農業，打造鄉鎮創業創新孵化基地。四是積極協調銀行、電信、郵政等行業入駐綜合體，并將小城鎮綜合體內的商業房產納入易地扶貧搬遷項目的集中安置。