城區(qū)私房建設(shè)直接關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展穩(wěn)定，影響城市品位的提升。目前，我市中心城區(qū)私房建設(shè)問題日益凸顯，應(yīng)引起各級領(lǐng)導(dǎo)、社會各界的高度重視。

　　一、 城區(qū)私房建設(shè)的現(xiàn)狀令人堪憂

　　1.私房建設(shè)多。近年來，我市中心城區(qū)私房建設(shè)呈蔓延之勢，據(jù)市規(guī)劃局統(tǒng)計(jì)，自2003年起至今，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共審批私房總戶數(shù)為2300戶，總用地面積為250000余平米，建筑面積為124萬平米，其主要建設(shè)類型有新建、加建改建、老房翻新與翻新擴(kuò)建。從調(diào)研走訪的統(tǒng)計(jì)來看，今后三年內(nèi)，城區(qū)私房建設(shè)需求仍然迫切，要求建房的多達(dá)2600戶以上。“亂”在兩個(gè)方面：一是“一戶多基”。少部分人利用政策漏洞，一戶擁有兩個(gè)甚至多個(gè)宅基地；二是建筑亂。無論從婁新高速石馬山聯(lián)絡(luò)線還是婁底大道胡家壩聯(lián)絡(luò)線入城區(qū)，所見均是私房。

　　2.違法建設(shè)多。城區(qū)百姓中流傳一句話：“沒有起不上的房”。未批先建、少批多建、違章建筑、違法建設(shè)隨處可見，控違拆違已成為當(dāng)前城區(qū)工作的一塊難啃的骨頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年全市共查處違法私房建設(shè)1592戶，違法面積144000余平米。

　　3.私房質(zhì)量差。私房建設(shè)實(shí)際上都是自己設(shè)計(jì)、自己施工。對建筑的設(shè)計(jì)、材質(zhì)無法達(dá)成統(tǒng)一，即使在同一區(qū)域建房，差別也很大，外墻色彩光怪陸離。

　　4.配套設(shè)施差。道路、給水、排污、電力、綠化缺乏規(guī)劃布置，配套性和共享性差。

　　二、造成這種現(xiàn)狀的原因分析

　　1.現(xiàn)實(shí)居住的需要。主要在三個(gè)方面：一是人口與戶數(shù)的自然增加導(dǎo)致私房需求增加。二是老房翻新的較多。老城區(qū)住宅破舊老化，不得不翻新。三是住房標(biāo)準(zhǔn)普遍提高。

　　2.自身利益考慮。自身利益包括自身保障和追逐利潤兩方面。自身保障，一是算經(jīng)濟(jì)賬。在城區(qū)購置一套商品房的資金可以自己建一棟房。二是算收益賬。(1)將住房出租獲利。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在中心城區(qū)26個(gè)(村)社區(qū)中，有2232戶有住房出租。特別是在漣源一中等位置較好地段的學(xué)區(qū)房，一棟五、六層的住房可出租幾萬元。(2)非法售賣住房獲利。部分居民建好房后進(jìn)行非法銷售，一棟幾百平米的住房可賺幾十萬元。(3)從違法建設(shè)中獲利。對于違法建設(shè)，很難拆除到位，只要付出較小的違法成本就能賺取較大利潤，這在征地拆遷時(shí)獲利尤為突出。因而，私房的違法建設(shè)屢禁不止、禁而不絕。

　　3.私房管理體制相對松散。現(xiàn)行的私房建設(shè)管理體制比較松散，給私房建設(shè)戶以可乘之機(jī)。一是戶籍分戶管理較為寬松，一個(gè)家庭，分出兩三個(gè)戶是常事。外來人口遷入落戶也較容易，經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)26個(gè)(村)社區(qū)外來遷入戶數(shù)就達(dá)3723戶。二是政策滯后，雖然有“一宅一戶”的法規(guī)約束，但對此控制的詳細(xì)性操作辦法卻不多。現(xiàn)在我市沒有一個(gè)關(guān)于私房建設(shè)的規(guī)范性文件來規(guī)范私房的建設(shè)行為，審批的自由裁量權(quán)較大。

　　4.歷史遺留問題多。主要是過去重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目遺留下來的移民戶，以及因兌地安置移民而享受移民戶待遇的群眾。如婁漣公路1997年征地拆遷建設(shè)近20年移民戶政策未落實(shí)，建中、胡家等村都有此現(xiàn)象。

　　三、無節(jié)制的私房建設(shè)危害極大

　　1.影響城市總體規(guī)劃的順利實(shí)施。城市總體規(guī)劃與控制性詳細(xì)規(guī)劃，對居住用地指標(biāo)及分區(qū)有一個(gè)明確的規(guī)定，私房建設(shè)由于缺乏規(guī)劃指導(dǎo)或不服從規(guī)劃管理，隨意建設(shè)，擅自改變用地性質(zhì)、擠占規(guī)劃道路紅線等，侵占其他用地，直接影響總體規(guī)劃對城市建設(shè)用地的有效控制，不能按要求形成功能明確的城市區(qū)劃范圍，從而影響城市總體規(guī)劃的實(shí)施。

　　2.浪費(fèi)城市建設(shè)用地、擠占了城市發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，2003年10月至2012年9月的九年，私房建設(shè)戶數(shù)為1500余戶，用地面積為162000平米，建筑面積486000平米，居住人數(shù)約為4050人，人均用地面積40平米，人均居住建筑面積120平米。2013年10月至2014年，私房建設(shè)戶數(shù)約800戶，用地面積為96000平方米，建筑面積345600平米，可供居住人數(shù)約4000人，人均用地面積24平米，人均居住建筑面積86平米。而同期住宅小區(qū)用地面積為1226996平米，建筑面積3067490平米，可供居住25562戶，居住人數(shù)約89468人，人均用地面積13平米，人均居住建筑面積34平米。對比分析可知，私房建設(shè)人均居住建筑面積相對偏高，浪費(fèi)城市建設(shè)用地現(xiàn)象比較嚴(yán)重。其主要原因是私房建設(shè)用地不規(guī)范，致使部分邊角余地因權(quán)屬問題無法利用，難以節(jié)約集約用地。

　　3.增加政府建設(shè)成本。根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷政策，政府每拆遷一棟房屋少則百萬元，多則幾百萬元，盡管違法建筑在法律上不予補(bǔ)償，但在實(shí)際征地工作中，往往會根據(jù)實(shí)情予以補(bǔ)償，這么樣的一棟違法建筑政府就要多付出幾十、上百萬的成本，所有數(shù)字疊加起來就會增加上千萬元甚至上億元的資金。

　　4.影響城市品位，破壞人居環(huán)境。一是城區(qū)私房建設(shè)高度參差不齊，立面裝飾五花八門，屋頂平坡各異，朝向各取所需，嚴(yán)重影響城市品位。二是私房建設(shè)多是見縫插針，建筑密度過大，公共空間缺失，通風(fēng)采光等受到較大影響，甚至連消防通道都難保障，消防隱患大，人居環(huán)境差。

　　5.影響社會和諧穩(wěn)定。私房建設(shè)一般都是左鄰右舍，最容易引起相鄰權(quán)益糾紛。近年來，處理因私房建設(shè)產(chǎn)生的信訪矛盾明顯增多，80%的信訪案件是私房之間、私房與房地產(chǎn)開發(fā)引起的鄰里權(quán)益糾紛，由此引發(fā)的打架斗毆也不在少數(shù)。另外，違建私房在征地拆遷過程中因補(bǔ)償引發(fā)的矛盾和在政府強(qiáng)制拆除中引發(fā)的上訪更是嚴(yán)重影響社會的和諧穩(wěn)定。

　　6.阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是私房建設(shè)的過多過濫，浪費(fèi)城市建設(shè)用地，使大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)難以形成，在舊城改造中尤其如此。二是房地產(chǎn)“黑開發(fā)”(即默許小產(chǎn)權(quán)房開發(fā))、非法私房買賣嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場。

　　綜上，無序的私房建設(shè)已嚴(yán)重影響我市經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，依法推進(jìn)私房建設(shè)與管理，規(guī)范中心城區(qū)私房建設(shè)顯得尤為重要。

　　四、規(guī)范私房建設(shè)、進(jìn)行法治化管理的對策和建議

　　藍(lán)田城區(qū)私房建設(shè)必須統(tǒng)籌規(guī)劃、分類管理、嚴(yán)格控制、依法推進(jìn)。

　　1.統(tǒng)籌規(guī)劃。由市人民政府牽頭，組織住建、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、環(huán)保等職能部門，邀請城市規(guī)劃的專家組根據(jù)我市城市規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀，重新設(shè)計(jì)我市城市發(fā)展總體規(guī)劃，做到科學(xué)合理布局。

　　2.分類管理。私房建設(shè)實(shí)行分級控制區(qū)制度，分一級、二級、三級。一級控制區(qū)應(yīng)包括藍(lán)田中心城區(qū)和待開發(fā)利用的區(qū)域。如城市主干道控制范圍內(nèi)、城市規(guī)劃道路控制范圍內(nèi)。該區(qū)域內(nèi)不得申請新建、擴(kuò)建、改建和加層，只可申請危房維修；二級控制區(qū)應(yīng)包括城市的近郊區(qū)。該區(qū)域不得申請新建，但在符合規(guī)劃的要求下，可以申請危房按原產(chǎn)權(quán)面積翻改建，人均建筑面積不得超過30m²，不得擴(kuò)大其宅基地面積。三級控制區(qū)為以上兩級控制區(qū)域外的范圍，該區(qū)域可以申請新建、擴(kuò)建、改建和加層。

　　3.嚴(yán)格控制

　　(1)嚴(yán)格落實(shí)一戶一宅制度。建房戶必須做出書面承諾，即批準(zhǔn)新建或翻建住宅后，其舊宅及附屬設(shè)施應(yīng)自行拆除，舊宅基地及附屬設(shè)施用地退交(村)社區(qū)居委會或村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安排使用，在政府進(jìn)行征收時(shí)，也不得進(jìn)行人口安置補(bǔ)償。

　　(2)嚴(yán)格規(guī)定建房資格。①新批建房：年齡達(dá)到法定婚齡且小于六十周歲的；在本集體經(jīng)濟(jì)組織的無房戶；原有宅基地和住房面積未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積未達(dá)到30平方米)或不能夠滿足分戶需要的；未將已有住房出租、出賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地或?qū)⒆≌淖鏊玫模粦艨谠诒炯w經(jīng)濟(jì)組織或戶口遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織擁有集體土地承包權(quán)的；與父母分戶建房但父母身邊有其他子女的；夫妻雙方未在同一集體經(jīng)濟(jì)組織但配偶未在其集體經(jīng)濟(jì)組織中擁有宅基地的；政府未進(jìn)行拆遷并貨幣補(bǔ)償?shù)模徽胤铣鞘懈黝愐?guī)劃的。②老房翻新：在本集體經(jīng)濟(jì)組織只有一處住宅，符合一戶一宅政策的；年齡達(dá)到法定婚齡且小于七十周歲的；經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門鑒定達(dá)到D級危房等級的；沒有住房出售出租、未享受過政策性住房(如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、福利房等等)的；符合城市各類規(guī)劃的；未被市人民政府列入近期規(guī)劃建設(shè)區(qū)域及老城區(qū)成片改造范圍的。

　　(3)嚴(yán)格控制用地標(biāo)準(zhǔn)。①新批：按戶結(jié)合人口計(jì)算。統(tǒng)一建設(shè)的居民點(diǎn)內(nèi)，每戶住宅占地面積為80平方米，每戶家庭成員超過3人的，每增加1人增加10平方米，但每戶最多不超過130平方米；非統(tǒng)一建設(shè)的住宅集中區(qū)內(nèi)，面積可適當(dāng)放寬，但每戶占用耕地不得超過130平方米，荒地或空坪不得超過150平方米。②老房翻新：每戶老宅基地面積不足130平方米的，結(jié)合用地現(xiàn)狀、周邊用地、實(shí)際人口情況綜合考慮，按新批用地標(biāo)準(zhǔn)對待，但最多不能超過130平方米；老房宅基地面積超過130平方米的，結(jié)合實(shí)際戶籍人口考慮，但最多不能超過150平方米。

　　4.依法推進(jìn)。一是有法可依，有法必依。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《規(guī)劃法》、等相關(guān)城市建設(shè)的法律法規(guī)，盡快制定出臺《漣源市城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)私房建設(shè)管理實(shí)施辦法》。該辦法是今后城區(qū)私房建設(shè)的準(zhǔn)則，任何單位、個(gè)人不得違背。二是嚴(yán)格執(zhí)法、違法必究。各職能部門特別是國土、規(guī)劃、住建等部門按照《我市城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)私房建設(shè)管理實(shí)施辦法》規(guī)定的職責(zé)范圍依法履行自己的職責(zé)，從審批到監(jiān)督、管理，各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門依法處理，各負(fù)其責(zé)，任何單位和個(gè)人不得超越職權(quán)，做到責(zé)、權(quán)、利明確；否則依法嚴(yán)厲追責(zé)。三是市人民政府授權(quán)市控違辦依法監(jiān)督執(zhí)行，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，各(村)社區(qū)積極配合、支持。任何個(gè)人違法建設(shè)，依法打擊處理到位。

　　發(fā)言人工作單位和職務(wù)

藍(lán)田街道辦事處政協(xié)聯(lián)工委主任                                                                               黨派 中共

　　界別 農(nóng)業(yè)