城區私房建設直接關系到群眾的切身利益，關系到經濟社會的發展穩定，影響城市品位的提升。目前，我市中心城區私房建設問題日益凸顯，應引起各級領導、社會各界的高度重視。

　　一、 城區私房建設的現狀令人堪憂

　　1.私房建設多。近年來，我市中心城區私房建設呈蔓延之勢，據市規劃局統計，自2003年起至今，城市規劃區內共審批私房總戶數為2300戶，總用地面積為250000余平米，建筑面積為124萬平米，其主要建設類型有新建、加建改建、老房翻新與翻新擴建。從調研走訪的統計來看，今后三年內，城區私房建設需求仍然迫切，要求建房的多達2600戶以上。“亂”在兩個方面：一是“一戶多基”。少部分人利用政策漏洞，一戶擁有兩個甚至多個宅基地；二是建筑亂。無論從婁新高速石馬山聯絡線還是婁底大道胡家壩聯絡線入城區，所見均是私房。

　　2.違法建設多。城區百姓中流傳一句話：“沒有起不上的房”。未批先建、少批多建、違章建筑、違法建設隨處可見，控違拆違已成為當前城區工作的一塊難啃的骨頭。據統計，近十年全市共查處違法私房建設1592戶，違法面積144000余平米。

　　3.私房質量差。私房建設實際上都是自己設計、自己施工。對建筑的設計、材質無法達成統一，即使在同一區域建房，差別也很大，外墻色彩光怪陸離。

　　4.配套設施差。道路、給水、排污、電力、綠化缺乏規劃布置，配套性和共享性差。

　　二、造成這種現狀的原因分析

　　1.現實居住的需要。主要在三個方面：一是人口與戶數的自然增加導致私房需求增加。二是老房翻新的較多。老城區住宅破舊老化，不得不翻新。三是住房標準普遍提高。

　　2.自身利益考慮。自身利益包括自身保障和追逐利潤兩方面。自身保障，一是算經濟賬。在城區購置一套商品房的資金可以自己建一棟房。二是算收益賬。(1)將住房出租獲利。據調查統計，在中心城區26個(村)社區中，有2232戶有住房出租。特別是在漣源一中等位置較好地段的學區房，一棟五、六層的住房可出租幾萬元。(2)非法售賣住房獲利。部分居民建好房后進行非法銷售，一棟幾百平米的住房可賺幾十萬元。(3)從違法建設中獲利。對于違法建設，很難拆除到位，只要付出較小的違法成本就能賺取較大利潤，這在征地拆遷時獲利尤為突出。因而，私房的違法建設屢禁不止、禁而不絕。

　　3.私房管理體制相對松散。現行的私房建設管理體制比較松散，給私房建設戶以可乘之機。一是戶籍分戶管理較為寬松，一個家庭，分出兩三個戶是常事。外來人口遷入落戶也較容易，經調查統計26個(村)社區外來遷入戶數就達3723戶。二是政策滯后，雖然有“一宅一戶”的法規約束，但對此控制的詳細性操作辦法卻不多。現在我市沒有一個關于私房建設的規范性文件來規范私房的建設行為，審批的自由裁量權較大。

　　4.歷史遺留問題多。主要是過去重點建設項目遺留下來的移民戶，以及因兌地安置移民而享受移民戶待遇的群眾。如婁漣公路1997年征地拆遷建設近20年移民戶政策未落實，建中、胡家等村都有此現象。

　　三、無節制的私房建設危害極大

　　1.影響城市總體規劃的順利實施。城市總體規劃與控制性詳細規劃，對居住用地指標及分區有一個明確的規定，私房建設由于缺乏規劃指導或不服從規劃管理，隨意建設，擅自改變用地性質、擠占規劃道路紅線等，侵占其他用地，直接影響總體規劃對城市建設用地的有效控制，不能按要求形成功能明確的城市區劃范圍，從而影響城市總體規劃的實施。

　　2.浪費城市建設用地、擠占了城市發展空間。據調查，2003年10月至2012年9月的九年，私房建設戶數為1500余戶，用地面積為162000平米，建筑面積486000平米，居住人數約為4050人，人均用地面積40平米，人均居住建筑面積120平米。2013年10月至2014年，私房建設戶數約800戶，用地面積為96000平方米，建筑面積345600平米，可供居住人數約4000人，人均用地面積24平米，人均居住建筑面積86平米。而同期住宅小區用地面積為1226996平米，建筑面積3067490平米，可供居住25562戶，居住人數約89468人，人均用地面積13平米，人均居住建筑面積34平米。對比分析可知，私房建設人均居住建筑面積相對偏高，浪費城市建設用地現象比較嚴重。其主要原因是私房建設用地不規范，致使部分邊角余地因權屬問題無法利用，難以節約集約用地。

　　3.增加政府建設成本。根據現有征地拆遷政策，政府每拆遷一棟房屋少則百萬元，多則幾百萬元，盡管違法建筑在法律上不予補償，但在實際征地工作中，往往會根據實情予以補償，這么樣的一棟違法建筑政府就要多付出幾十、上百萬的成本，所有數字疊加起來就會增加上千萬元甚至上億元的資金。

　　4.影響城市品位，破壞人居環境。一是城區私房建設高度參差不齊，立面裝飾五花八門，屋頂平坡各異，朝向各取所需，嚴重影響城市品位。二是私房建設多是見縫插針，建筑密度過大，公共空間缺失，通風采光等受到較大影響，甚至連消防通道都難保障，消防隱患大，人居環境差。

　　5.影響社會和諧穩定。私房建設一般都是左鄰右舍，最容易引起相鄰權益糾紛。近年來，處理因私房建設產生的信訪矛盾明顯增多，80%的信訪案件是私房之間、私房與房地產開發引起的鄰里權益糾紛，由此引發的打架斗毆也不在少數。另外，違建私房在征地拆遷過程中因補償引發的矛盾和在政府強制拆除中引發的上訪更是嚴重影響社會的和諧穩定。

　　6.阻礙房地產業健康發展。一是私房建設的過多過濫，浪費城市建設用地，使大規模房地產開發難以形成，在舊城改造中尤其如此。二是房地產“黑開發”(即默許小產權房開發)、非法私房買賣嚴重擾亂房地產市場。

　　綜上，無序的私房建設已嚴重影響我市經濟、社會、環境、城鎮化的發展，依法推進私房建設與管理，規范中心城區私房建設顯得尤為重要。

　　四、規范私房建設、進行法治化管理的對策和建議

　　藍田城區私房建設必須統籌規劃、分類管理、嚴格控制、依法推進。

　　1.統籌規劃。由市人民政府牽頭，組織住建、國土、規劃、房產、環保等職能部門，邀請城市規劃的專家組根據我市城市規劃區的現狀，重新設計我市城市發展總體規劃，做到科學合理布局。

　　2.分類管理。私房建設實行分級控制區制度，分一級、二級、三級。一級控制區應包括藍田中心城區和待開發利用的區域。如城市主干道控制范圍內、城市規劃道路控制范圍內。該區域內不得申請新建、擴建、改建和加層，只可申請危房維修；二級控制區應包括城市的近郊區。該區域不得申請新建，但在符合規劃的要求下，可以申請危房按原產權面積翻改建，人均建筑面積不得超過30m²，不得擴大其宅基地面積。三級控制區為以上兩級控制區域外的范圍，該區域可以申請新建、擴建、改建和加層。

　　3.嚴格控制

　　(1)嚴格落實一戶一宅制度。建房戶必須做出書面承諾，即批準新建或翻建住宅后，其舊宅及附屬設施應自行拆除，舊宅基地及附屬設施用地退交(村)社區居委會或村集體經濟組織統一安排使用，在政府進行征收時，也不得進行人口安置補償。

　　(2)嚴格規定建房資格。①新批建房：年齡達到法定婚齡且小于六十周歲的；在本集體經濟組織的無房戶；原有宅基地和住房面積未達到規定面積標準(人均居住面積未達到30平方米)或不能夠滿足分戶需要的；未將已有住房出租、出賣或以其他形式非法轉讓宅基地或將住宅改做他用的；戶口在本集體經濟組織或戶口遷入本集體經濟組織擁有集體土地承包權的；與父母分戶建房但父母身邊有其他子女的；夫妻雙方未在同一集體經濟組織但配偶未在其集體經濟組織中擁有宅基地的；政府未進行拆遷并貨幣補償的；宅基地符合城市各類規劃的。②老房翻新：在本集體經濟組織只有一處住宅，符合一戶一宅政策的；年齡達到法定婚齡且小于七十周歲的；經市房地產管理部門鑒定達到D級危房等級的；沒有住房出售出租、未享受過政策性住房(如安置房、經濟適用房、福利房等等)的；符合城市各類規劃的；未被市人民政府列入近期規劃建設區域及老城區成片改造范圍的。

　　(3)嚴格控制用地標準。①新批：按戶結合人口計算。統一建設的居民點內，每戶住宅占地面積為80平方米，每戶家庭成員超過3人的，每增加1人增加10平方米，但每戶最多不超過130平方米；非統一建設的住宅集中區內，面積可適當放寬，但每戶占用耕地不得超過130平方米，荒地或空坪不得超過150平方米。②老房翻新：每戶老宅基地面積不足130平方米的，結合用地現狀、周邊用地、實際人口情況綜合考慮，按新批用地標準對待，但最多不能超過130平方米；老房宅基地面積超過130平方米的，結合實際戶籍人口考慮，但最多不能超過150平方米。

　　4.依法推進。一是有法可依，有法必依。根據《中華人民共和國土地管理法》、《規劃法》、等相關城市建設的法律法規，盡快制定出臺《漣源市城市規劃建設用地范圍內私房建設管理實施辦法》。該辦法是今后城區私房建設的準則，任何單位、個人不得違背。二是嚴格執法、違法必究。各職能部門特別是國土、規劃、住建等部門按照《我市城市規劃建設用地范圍內私房建設管理實施辦法》規定的職責范圍依法履行自己的職責，從審批到監督、管理，各個環節、各個部門依法處理，各負其責，任何單位和個人不得超越職權，做到責、權、利明確；否則依法嚴厲追責。三是市人民政府授權市控違辦依法監督執行，各鄉鎮、辦事處，各(村)社區積極配合、支持。任何個人違法建設，依法打擊處理到位。

　　發言人工作單位和職務

藍田街道辦事處政協聯工委主任                                                                               黨派 中共

　　界別 農業