去金融杠桿背景下，房企未來(lái)資金鏈壓力大幅增加

　　在多個(gè)二線城市領(lǐng)漲國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的5個(gè)月后，收緊調(diào)控的“靴子”終于落地。

　　張明是合肥一家房地產(chǎn)中介的置業(yè)經(jīng)理，在經(jīng)過(guò)近半年的“非常時(shí)期”后，他終于有了坐下來(lái)短暫休息的日子。

　　據(jù)張明介紹，上半年從二季度起，在蜀山區(qū)辦理交稅、過(guò)戶等手續(xù)，一直都人滿為患，預(yù)約號(hào)動(dòng)輒約到半個(gè)月、一個(gè)月以后，現(xiàn)在基本上當(dāng)天排隊(duì)就能夠辦理結(jié)束。

　　而讓合肥樓市降溫的，是一直懸著的調(diào)控措施的落地。近日，有消息稱合肥已收緊樓市限貸政策。

　　對(duì)此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者10日從合肥市徽商銀行、郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行了解到，這一政策調(diào)整情況屬實(shí)。

　　上述銀行個(gè)貸部經(jīng)理表示，雖然政府并未公開(kāi)出臺(tái)收緊政策，但從實(shí)際執(zhí)行上，限貸政策已進(jìn)入操作層面。且已經(jīng)對(duì)那些尚未被批準(zhǔn)的不符合新政要求的貸款申請(qǐng)予以了拒絕。

　　據(jù)介紹，此次貸款新政，以家庭為單位，無(wú)論在合肥市無(wú)房或有一套房，只要有2次及以上的貸款記錄，必須全部結(jié)清貸款才能再次申請(qǐng)房貸。而以家庭為單位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有貸款未結(jié)清，均不予受理房貸。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，合肥此番收緊個(gè)人住房貸款，主要目的是為了通過(guò)減少杠桿的方式，打擊投資和投機(jī)型需求，但也不排除會(huì)影響到一定群體的改善型需求。

　　事實(shí)上，同合肥一樣，收緊調(diào)控的還有蘇州。日前，在曝出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》的文件中顯示，居民申請(qǐng)第二套住房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅記錄或社保證明，首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉€(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。

　　對(duì)此，蘇州住建部門負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在文件還未公布，未來(lái)一切以文件為準(zhǔn)。

　　與此同時(shí)，南京也被曝出將出臺(tái)收緊政策。

　　樓市政策收緊的原因，便是房?jī)r(jià)的暴漲，以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下催生的土地資產(chǎn)泡沫。

　　2016年上半年以來(lái)，合肥等多個(gè)二線城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的暴漲。以合肥為例，記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前6個(gè)月合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比累計(jì)漲幅達(dá)24%、同比上漲29.1%，其中僅5月單月環(huán)比漲幅便高達(dá)5.7%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)漲幅高達(dá)32.6%、同比上漲39.7%。

　　在此背景下，合肥土地市場(chǎng)迎來(lái)了黃金時(shí)期。截至10日，合肥土地出讓金705.1億元，同比上漲258.22%；平均溢價(jià)率高達(dá)221.65%，同比上漲369.69%；平均樓面價(jià)為每平方米4007元，同比上漲127.19%。

　　合肥只是此輪土地市場(chǎng)集中上漲的二線城市的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年前7個(gè)月，全國(guó)出現(xiàn)了257宗地王地塊，從城市分布看，257宗高總價(jià)地塊主要集中在二線城市，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，就目前地價(jià)來(lái)看，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)的漲幅不超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力劇增。

　　張大偉認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)信貸供應(yīng)量減少，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)快速下調(diào)。

　　值得一提的是，在地方調(diào)控政策收緊的同時(shí)，為抑制資產(chǎn)泡沫，銀行端也開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行收緊，希望通過(guò)限制資金的方式來(lái)對(duì)樓市降溫。消息稱，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為1年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。同時(shí)部分股份制銀行已經(jīng)停止對(duì)于房地產(chǎn)公司的授信。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，縮短開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時(shí)量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開(kāi)發(fā)商的非理性拿地。

　　張大偉認(rèn)為，雖然上半年房企資金鏈水平較好，但在去金融杠桿的背景下，對(duì)于高負(fù)債的房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)資金鏈壓力將大幅增加，甚至面臨多重壓力。