兩年前，國際金融機構就開始警示全球地產泡沫風險，但是大部分國家房價仍在持續上漲，中國房地產市場自去年來也出現集體暴漲。在這背后，全球低利率環境是重要原因之一，更關鍵的是央行無力在支持經濟的同時抑制地產泡沫的形成。

　　房價上漲熱度不減

　　近年來，各國經濟復蘇并不如預期般好，然而，盡管全球經濟復蘇預測被國際機構們一再下調，但是全球范圍內，大部分國家的房地產價格上漲的勢頭卻難以被抑制，在不少國家，房地產價格持續上漲，熱度不減。

　　據國際貨幣基金組織的統計，過去一年，全球51個國家中有33個國家房屋價格指數上升，其中，包括新西蘭、德國在內的一些經濟體，房價超過收入增長。

　　高度依賴于能源和礦業的加拿大經濟正在放緩，但當地房價卻在飆升。據加拿大房地產協會編制的一項指數，在加拿大最火爆的市場，溫哥華的房價在截至今年6月底的12個月里飆升了32%，同期多倫多房價也上漲了16%。加拿大央行6月時已經警告稱，這兩個加拿大最大城市的房價飆升勢頭可能難以持續。經合組織則在12天內兩次發出警告：加拿大要采取嚴厲措施，從區域層面入手，力控房市，特別是過熱的多倫多和溫哥華房市！

　　海外買家曾被認為是過去幾年助推澳大利亞房價上漲的主要因素，導致澳大利亞的房價自2012年以來上漲了36%。近來更多跡象表明，澳央行5月降息的影響也開始顯現，在低息刺激下本地買家和投資者也顯示出強烈的買房興趣。澳大利亞央行6月警告稱，該國房價在5月降息后再次開始攀升。咨詢機構報告稱，6月悉尼和墨爾本兩市房價繼續抵擋降溫趨勢。該國最大城市悉尼已躋身全球房價負擔最重的城市之列，經合組織6月份時警告稱，澳大利亞房地產市場繁榮可能正接近一個驚人的、不穩定的結局。

　　在新西蘭，房價自2008年以來上漲了60%。據報道，房屋總值已經達到GDP的四倍。國內住宅價格，特別是最大城市奧克蘭房價不斷攀升。國際貨幣基金組織表示，在低利率、移民數量高企和供應短缺的刺激下，新西蘭房屋價格上漲速度為全球第二快，僅次于卡塔爾。新西蘭房地產市場火爆，繼續給金融穩定帶來風險。

　　瑞典房價快速上漲在一定程度上受到了持續17個月的負利率政策驅動。斯德哥爾摩已成為歐洲最火熱的房地產市場之一，去年房價上漲了14%。

　　金融危機后大幅調整的英國房地產市場，在逐步企穩之后于2013年起迅速上揚。由國家建筑協會提供的數據顯示，英國全境平均房價首次漲破20萬英磅（約合187.5萬人民幣）。截至今年6月，全國平均房價指數達到404.2點的歷史峰值，與2009年初相比上漲了35%。今年4月1日起針對“購買出租”及第二套房產征收的額外3%印花稅執行后，房價亦持續走高。英國公投決定脫歐后，房地產市場成交受到一定影響，英國商業地產基金也相繼陷入困境。不過，據報道，那些本幣與美元掛鉤、可以從英鎊貶值中獲利的投資者，突然對倫敦房產產生了極大的興趣。7月18日，還傳來了富國銀行斥資3億英鎊，在倫敦金融區核心地帶買入一座樓作為新的歐洲總部的消息。

　　德國曾一度以房價穩健而著稱。2008年前后，德國房價波動遠低于其他發達國家。但過去5年德國房地產價格指數漲幅達38%。第一個預測到美國次貸危機的國際清算銀行認為德國已經達到產生房地產泡沫的標準。

　　日本的銀行2015年對房地產行業的貸款達到10.673萬億日元，超過了泡沫時期，時隔26年創出新高。從融資余額來看，2015年年底達到65.7102萬億日元，時隔18年創新高，占日本國內銀行整體融資的14%。為了節稅和投資，外國人和富裕階層正在增加購買住宅樓，這也在推動住宅樓銷售。由于房價持續上漲，國內房地產交易出現了觸頂的跡象，在東京市中心的大型優良樓盤租金回報僅3%左右。

　　臺灣的住宅價格也急劇上漲。住宅價格的上漲自2003年起日趨顯著，房地產投資成為熱潮，大城市住宅價格上漲顯著。民間統計數據顯示，臺北等大城市2015年10～12月的公寓價格上漲至2001年的2～3倍。然而，受經濟增速放緩影響，居民年收入幾乎沒有增加，收入與住宅價格的差距越來越大。據臺灣內政部統計，臺北市一套住房的價格在2000年代初期相當于1個家庭年收入的6倍，而2015年已達到16倍。

　　金融危機以后，美國房地產市場也經歷了調整。2015年，美國房地產市場被次貸危機壓抑了十年的房屋需求徹底復蘇，成交量及房價均達2008年以來的高點。近期美國大都市房價觸及記錄高位，美國房地產市場開始出現類似2005年時的表現，關于另一個地產泡沫來臨的議論聲也隨之而起。一些人提出美國存在2.0版房地產泡沫，即泡沫并非由最終用戶的投資引起，而是由海外買家和專業或私人投資者導致。這使所有房屋的價格達到了終端用戶、避險投資買家無力承擔的水平，他們押注2016年美國房地產價格將達到頂峰。就在今年年初，美國房地產經紀人協會（NAR）也警告說，“美國房價過去一年間錄得接近或超過兩位數的增長是不健康的，尤其考慮到家庭收入及工資收入幾乎沒有增長這一背景。”截至一季度末，美國住房自有率從2008年6月末的68.1%降至63.5%，表明投資乃至投機因素在美國房地產市場顯著增強，新的泡沫正在壯大。美國房產研究公司RealtyTrac的研究報告顯示，目前美國中產階級每月用于償付按揭貸款的金額在工資中的占比已從去年的26.4%上升至30.2%，雖然距2006年53.2%的占比還有差距，但上行趨勢值得高度警惕。高房價之下，市場更趨謹慎。目前，受價格高漲影響，紐約等地的部分投資用高檔住宅的價格開始下跌，銷售趨于觸頂。據房地產商Douglas Elliman統計，曼哈頓地區的集合住宅樓的平均售價1～3月期同比大幅上漲18%，漲至205萬美元。不過被尊為“股神”的巴菲特并不認為美國地產市場存在泡沫。他在今年5月份時還對媒體表示，他不認為現在的房地產市場存在全國性的泡沫。在奧馬哈這樣的地方，以及全美大部分地區，購房者并未支付泡沫價格。他并不認為下一次危機時產生問題的會是房地產泡沫。巴菲特前幾年剛剛購進了一些美國房地產。

　　寬松貨幣意猶未盡

　　早在兩年前，許多人就開始警告全球房地產市場的過熱，擔心泡沫的出現。但是，近兩年來，包括股市和房地產市場的上漲勢頭都沒有得到切實控制，反而更上層樓，這和目前的低利率環境密切相關。而目前，實施寬松貨幣政策的經濟體似乎意猶未盡。

　　美國媒體援引著名的“債券之王”比爾·格羅斯的話說，全球利率處在5000年歷史中的最低水平。高達10萬億美元的負利率債券是一顆終有一天將爆炸的超新星。

　　2010年，一位后凱恩斯主義者Nick Rowe描述了這樣一個“怪異世界”：在那里，均衡利率“等于或低于”經濟的長期增長率、而非我們此前習慣的“高于”。在這樣一個世界里，泡沫難以避免，因為投資者們尋求正收益。當時有人認為，這才是正常的世界。

　　今年6月21日，美聯儲主席耶倫在美國參議院金融委員會半年一度的貨幣政策報告聽證會上也表示，全球和美國國內阻力均令均衡利率處于歷史低點。

　　美聯儲自去年底啟動加息進程以來，至今沒有后續的加息行為跟上。聯邦基金利率始終維持在0.5%的水平。

　　日本央行1月29日意外地以5：4的投票比例通過超額準備金實行1%負利率的決定。日本成為歐洲央行之后又一個實施負利率的國家。目前，歐洲央行還在繼續觀察經濟數據變化，權衡英國脫歐影響，以決定是否進一步放寬貨幣政策。

　　國內經濟學家彭文生表示，美國由于不依靠銀行信貸和相對依靠銀行信貸小一點，所以還沒有出現負利率，但以銀行體系為主導的歐洲和日本利率下行更極端。彭文生稱，對于中國來說，哪一天銀行信貸的功能受到大損害，利率到零的那一天就到來了。

　　同樣實施負利率的瑞典央行7月6日宣布，利率仍將維持在-0.5%水平不變，同時稱未來加息策略將會被推遲，直到2017年下半年之前，都不大可能會加息。因為需要高度擴張性的貨幣政策為瑞典經濟和提振通脹提供支持，就使得降息仍有空間。當時，瑞典2017年GDP增速預估由4月份2.7%下調至2.2%。

　　澳大利亞聯儲近日把現金利率維持在1.75%不變，該行正在權衡本國大選以及英國脫離歐盟的后果對信心和投資可能造成的威脅。此前，在澳聯儲5月將基準利率從2%調降至1.75%的創紀錄低點后，甚至有機構警告稱，澳大利亞儲備銀行可能成為下一家擁抱負利率的央行。

　　新西蘭目前基準利率為2.25%，這樣的利率水平已經居于發達國家榜首。有分析師認為，盡管新西蘭不會加入零利率俱樂部，但是新西蘭的降息空間比澳洲要大。澳新銀行預計，新西蘭央行8月份會有一次降息。

　　英國央行行長卡尼說，為了應對英國脫離歐盟全民公投結果的影響，英國可能需要采取一些貨幣政策寬松的措施。調整基礎利率是英格蘭銀行實施貨幣政策的主要手段，而這個利率目前為0.5%，處在創紀錄的低水平。有分析認為，英格蘭銀行可能在今年夏天采取進一步寬松行動。

　　7月13日加拿大銀行發表季度貨幣政策報告，宣布維持0.5%的基準利率不變。受英國公投脫歐決定、國內阿爾伯塔省5月巨大山火、加拿大正與歐盟進行自由貿易協定的談判等因素的影響，加拿大的國內生產總值可能在兩年半時間內削減0.1個百分點，經濟增長率可能只有1%左右。

　　政府苦苦尋覓良策

　　面對不斷上漲的房價，各國政府又愛又恨，《華爾街日報》7月19日的一篇報道表示，全球低利率環境正令樓市泡沫風險重燃，一些國家出臺了一些調控舉措，但一些主要經濟體的央行行長則深感到無力通過利率調節這一措施來阻止房地產價格的持續上漲。

　　澳大利亞央行雖然警告該國的房地產風險，但是在7月5日的政策會議上決定維持利率不變，并在聲明中暗示，未來可能需要降息。其理由之一是該行面臨與美國、歐洲和日本央行同樣的困境，即通脹率低于該行的預期目標。

　　不過，在過去一年中，澳大利亞也并非無所作為，銀行監管機構收緊向房地產投資者放貸的指導標準，試圖以此應對房地產市場泡沫風險，監管機構的行動在一定程度上幫助冷卻了房價上漲勢頭。針對海外買家的涌入，近期澳大利亞大型銀行停止對海外買家發放購房貸款。自限令啟動以來，澳大利亞樓市清盤率出現明顯下滑，5月為72.8%，環比大幅下跌了7.5%。其中，悉尼5月底房屋掛牌出售數量為599套，同比減少了858套。澳大利亞新南威爾士州和昆士蘭州出臺新政策，將對外國購房者分別征收4%和3%印花稅。今年4月，維多利亞州已率先將針對外國購房者印花稅提升至7%。

　　然而，對于政府的舉措，房地產商們表示反對，他們擔心，新政將會對當地房地產市場帶來災難性影響，或將導致出現大量違約和公寓房價暴跌。研究發現，澳大利亞銀行實際仍允許海外地產投資者申請大額的房屋貸款且額度遠高于業主居住貸款者。

　　在新西蘭，央行也意識到房價暴漲的風險。新西蘭聯儲副主席斯賓塞7月7日在聯儲網站上貼出的講話稿中表示，房地產市場失衡情況越來越嚴重，需要在多個方面采取政策行動。他表示正考慮進一步收緊貸款/價值比率，可能年底前行動。聯儲也在考察是否應該對負債/收入比率做出限制，但表示“將對該選項作出進一步調查研究。”

　　新西蘭還通過控制購房者首付比例來實現對房價的調控。新西蘭儲備銀行7月19日出臺一份計劃調整購房首付比例的政策文件，根據新規，商業銀行向住宅投資者發放的貸款中，貸款額超過房屋總價值60%的比例不得超過5%；向自住型房屋購買者發放的貸款中，貸款額超過房屋總價值80%的比例不能超過10%。央行行長格雷姆·惠勒當天表示，住宅貸款現階段在新西蘭銀行系統總資產中占比55%，特別是住宅投資者數量不斷增加的情況下，央行希望通過相關政策減少銀行系統面臨的風險。去年，新西蘭央行曾規定，在奧克蘭的住宅投資者需要支付30%的首付，在其他地區需支付20%的首付；而此次的最新規定將不再存在地域限制，適用于全國范圍。目前，該項政策正在征求公眾意見，預計將于9月1日實施。

　　此外，6月10日，新西蘭四大銀行中的三家全部停止了海外貸款。

　　瑞典政府已推出了旨在限制風險性借貸的措施，但此舉并沒有完全抵消處于紀錄低位的利率水平對樓市的提振。因英國投票脫歐帶來的不確定性增加，瑞典央行7月6日稱，該行原計劃從明年年中開始加息，但該計劃可能會被推遲。瑞典央行行長英韋斯（Stefan Ingves）在接受采訪時稱，當全球政策利率都處于極低水平之際，瑞典不太可能走上完全不同的道路。

　　為了抑制炒房，臺灣馬英九政權從2016年1月就開始實施“房地合一稅”，即在轉賣房產時對土地和房屋出售收益統一征稅。此后房價出現下跌勢頭，但市場上大部分觀點認為“預計住房價格不會急劇下跌”。5月份上任的蔡英文在選舉戰中曾宣布今后8年內將提供20萬戶公營住宅。但是考慮到土地和預算的問題，不少聲音對其可行性提出質疑。為了不招致年輕人的失望，住宅政策將成為蔡英文上任后的緊要課題。

　　加拿大央行行長波洛茲（Stephen Poloz）對于房地產泡沫可能破滅感到擔心，他還承認，當前的超低利率環境“絕對”在助長房價的漲勢并推高家庭債務。但近來他在接受媒體采訪時仍表示，如果他認為有必要通過降息來刺激經濟，房價上漲不會阻止他進一步下調利率。加拿大央行自2015年1月以來共降息兩次。波洛茲表示，這是一個共同的問題，許多央行都在實行低利率政策，而這會引發房地產泡沫。